肇庆新区最早的楼盘，你们知道是哪个不？
它，就在广茂铁路边上，拿地8年，低调卖房，甚至，还出现过“肇庆新区大事记”中。
这个项目就是海印总统御山庄，是肇庆新区“五个一工程”重点项目之一。
五星级酒店项目，拿地已8年
楼市君查阅资料，肇庆新区“五个一工程”是指：启动一个五星级酒店、建设一条城市主干道、优化一个城市景观湖、打造一个临港物流区、开发一个政文公共服务组团。
其中，五星级酒店项目就是总统御山庄，其温泉酒店预计2021年10月建成。
天眼查显示，项目地块分别于2012年和2013年被拿下，面积约11.6万平，总价7420万。
该盘位于东进大道西北面，与广茂铁路的直线距离约百米，临近肇庆市委党校，周边以自建房为主。
虽然该项目被纳入肇庆新区范围，但目前受到的利好辐射有限。
项目周边环境还算OK，但离铁道实在太近，楼市君在项目大概呆了40分钟，能听到4次清晰的鸣笛声。
商业性质别墅，可签返租合同
据了解，海印总统御山庄在售产品中，只有商业性质别墅和酒店式公寓，40年产权，至今已过了8年，物业费2.8元/平/月。
项目的商业别墅建面为150-157平，带装修、家居家电总价156-170万，天然气入户，通水电，基本可以拎包入住。
不过是毛坯现楼，需要预留给项目装修3-4个月。
商业别墅5栋和6栋需要与海印自带酒店签10年返租合同，每年按成交总价的6%返租，明年10月开始收租。
例如，一套总价150万的别墅，每年可返租9万，10年返租90万。
需要一提的是，别墅交由酒店管理后，业主若需入住，要提前跟酒店约定时间。
除了5/6栋的其余别墅，购房者可买来自住，也可以交给广州宿一宵酒店托管，按租金分成，托管方收取两成租金。
例如，你家别墅出租1千/天，每月出租10天，月租金1万，宿一宵酒店分得2千，你得8千。
不过，这是出租成功的情况，如若没人租赁，则不产生任何收益。
接下来，可以来看看这种商业别墅的户型和板房。
小区并没有人车分流，汽车可以停到院子中，刚好能停放一辆小汽车。
项目别墅有两种装修风格，一种是日式装修，简约型。
值得一提的是，这种风格的别墅，一楼露台会额外赠送温泉池和设备。
不过，销售已经表明，项目温泉并非“真温泉”，而是添加各种xx物质的温泉。实际上，就是“锅炉水”~
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另一种风格是中式装修，现代简约风，虽然两种板房面积一样，但中式板房感觉比日式板房更大。
酒店式公寓，必须签返租合同
除了商业性质别墅，该盘还有35-37平酒店式公寓，带装修家居家电总价28-30万，只通水电。
这类产品，必须与第三方宿一宵酒店签订5年返租合同，明年5月开始收取租金。
分红模式有两种，一种是二八分成，另外一种是保底1千/月+五成分红。
公寓设计也是采用日式装修，小单间，可放两张单人床或一张双人床，有洗手间+小阳台，阳台向着火车道的房间会挺吵。
商业性质别墅，能买吗？
那么，以上内容看完，商业性质别墅能买吗？
商业别墅对比普通别墅，最大的差别就是产权性质，前者只有40年，后者为70年。
由此衍生出的问题就是，商业别墅不能入户入学、税费更高、商用水电费、首付更多、贷款年限短等等，具体可参考下表：
整体来看，商业别墅相较普通别墅总价低，确实挺香。
但如果是自住客，除了考虑以上问题，还要想想，你住在这里受到的影响大不大。毕竟，买这类产品的群体，有不少是投资为主，这意味着，你入住后，很大几率每天会被来自各地的游客“打扰”到。
如果是投资客，先别说别墅转手难，这还是商业性质的别墅，更加难。若单靠租赁收益，你又有多少把握，未来这里市场有多大潜力？
酒店式公寓同理，四五线小城市，基本靠收租获利，意味着十分依赖周边旅游资源、客流和交通等等。
这就要考验投资者的眼光，更加考验投资者对周边情况的深入调研了。
那产品返租呢？坑也有不少，因为买家并非跟开发商签订返租合同，开发商卖完房子，完全可以拍拍屁股走人，留下手足无措的购房者。
当然，这是最坏的打算，三言两语也不能说清楚。总之，对于商业别墅、返租产品三思而后行。
钱多任性？那么，耗子尾汁~
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原创文章，作者：GEWPDT，如若转载，请注明出处：https://www.beidanyezhu.com/a/55031.html
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