义乌（义乌购摊位转租转让）

12月12日，俊发•新螺蛳湾国际商贸城运营商昆明俊奥商业有限公司召开新闻发布会，发布俊发·新螺蛳湾国际商贸城一期市场招租方案公告，表示将采取商谈和竞拍两种收租方式。对于此次新螺蛳湾商贸城招租涉及到的16024间商铺商户来说，他们最关心的就是招租方案依何而定，是否合理？

浙江义乌国际商贸城

当前，云南省正在学习浙江省先进经验，浙江拥有多个发展成熟的批发商城，他们是怎样操作的？带着问题，本报记者前往全国第一批市场采购贸易方式试点成员，有“小商品之都”之称的浙江义乌国际商贸城，以期通过实地考察，从义乌模式中寻得一些值得借鉴的经验。

租金受市场供需关系影响

12月13日，记者到义乌国际商贸城了解情况。义乌国际商贸城布局合理，商品有明确的分区，在指定的区域只能卖指定商品。五个区分开管理，层与层的分管团队也不一样。

四区一楼一商户介绍到，“在租赁铺面时会参考商铺所在的区、位置、楼层、行业等因素进行综合考虑，一铺一价。而且不同区，不同楼层、不同行业的商铺价格相差很大。”该商户说：“四区人流量少，有的10多平米的铺子一年几万块钱。一区热闹，一区的商铺面积很多没有四区的大，但价格却是四区的两三倍，甚至更高，之前一区一间9平方米左右的饰品店的一面墙都租到二十万左右一年。”一区一家玩偶店老板的商铺大概10多平方米，据该老板介绍，商铺租金超过50万元一年。而位于地下层的一玩具店老板则表示，其商铺年租金六七万元。

浙江义乌国际商贸城

可见，市场价格最核心的决定因素在于市场的供需关系。就像义乌四区一楼的商户所说，在一区热闹，店铺租金高也有人租，四区冷清，就算租金低，一些商铺都是空着的。租金的高低由市场决定。

浙江义乌国际商贸城

仔细一看，该定价方式和新螺蛳湾商贸城此次的商谈定价方案有共通之处。新螺蛳湾针对自营户，采取商谈方式，对租金协议定价。商谈定价，参考一期市场2019年同楼层、同街区、同业态转租均价。此外，根据楼层、街区、业态的差异定价，总体价格会在市场转租均价的基础上优惠8%—20%不等。

其实目前新螺蛳湾市场上的转租价很大程度上就是商铺供需关系的直接体现，参考这个来定价也是顺应市场。

涉及多个利益方 竞拍成为公平公正的“优选”

由市场管理方统一发布招商公告进行招商是义乌商铺流通的重要方式，且对于投标商户有不少限制条件。就拿其9月份发布的商贸城二区市场中央大厅三楼改造商位招商来说，首先规定了招商行业。其次，对招商对象的成交额、产品数量、承租年限、信用等级、亩产效益综合评价等级及是否拥有自主品牌等进行了限制。投标商户能不能成功中标、能不能选好商位，都取决于其实力和竞标成绩。

与义乌的做法大致相同，新螺蛳湾的铺面竞拍原则也交给了市场规律。

俊发·新螺蛳湾国际商贸 供图

新螺蛳湾有商户3万余户，日均客流量约20万人。新螺蛳湾一期市场商户构成比例十分复杂，很难一刀切的将商铺定给某一群体，通过公开竞价来确定由谁经营显得更加公平合理。

此次新螺蛳湾的商铺租金定价竞拍采取线上进行，而关于租金，据新螺蛳湾介绍，竞拍底价为2012年后(含 2012) 签订《昆明新螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书》约定的租金价。

其实这两种方式最终的议价和竞价都由市场来决定，脱离了市场,某种程度上就脱离了商户和市场管理方所能接受的范围，是很难进行下去的。

不让经营者当“摊奴”

关于“二房东”转租、炒租等问题，当其发展到一定态势时，介入和干预显得尤为重要。据报道，义乌国际商贸城2010年就已陷入“二房东”怪圈。“随着义乌市场影响力的扩大，商铺转租价格节节攀升，转租行为虽然存在经营和法律隐患，但也的确是市场供需情况的折射。”

但随着“二房东”私下交易，自由转租价上涨离谱，经营者开始苦不堪言，并以“摊奴”自嘲。从当年的报道中可以看出，一些经营者生存不下去，不得不退出市场。

俊发·新螺蛳湾国际商贸 供图

2013年9月，浙江中国小商品城集团股份有限公司借中秋节问候函，“劝诫”转租户降低租金。在《致市场“摊主”的一封信》中，倡议转租商铺的“二房东”们，从长远利益出发，把租金降到一个合理的价格区间，让商位回归其本来的功用和价值。

俊发相关负责人表示，此次俊发在新一轮租金方案中通过竞价方式来确定“二房东”商铺的价格，就是为了打造更合理有序的市场，让现有经营户有更好的经营环境，打开螺蛳湾商贸城的大门迎接各方资源，引导市场良性发展，长远发展。