撤村建居取得的国有使用权证合法有效吗（确定土地所有权和使用权的若干规定）

YGDGRJ • 2025-12-08 12:17:11 • 网络知识

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本文作者：马欢北京在明律师事务所

导读：提起撤村建居，很多人并不陌生。此前，有不少地方通过将农民转为城镇居民即“村改居”“农转非”的方式进行撤村建居，并将原来集体土地直接转登为国有土地，其中最典型的例子就是深圳。深圳从1993年开始通过撤村建居、农转非的方式将集体所有的土地转为国有土地，2004年深圳将全市户籍人口全部改为城市居民，集体所有土地也都转为国有，成为了我国首个无农村无农民无集体土地的城市。而现在我国不允许通过撤村建居的方式将集体土地直接转变为国有土地。

那么，之前取得的国有土地使用权证还有效吗？遇到拆迁怎么补偿？

近日，就遇到了这个问题——自己已经领取了房产证、国有土地证十几年之久，为何一遇拆迁，自己领取了十几年的土地证就不合法了。随后方先生还被告知国有土地证登记错误，要进行变证，即将国有土地使用权证转为集体土地证。

委托律师后，律师发现方先生的国有土地证是通过撤村建居的方式办理的。

我国现行的法律是不允许通过撤村建居的方式将集体土地直接变为国有土地的，剩余的土地仍旧需要经过征收。那么方先生的土地证真的是登记错误了吗？

答案是不一定。

2005年3月4日，国务院法制办公室、原国土资源部对1998年土地管理法实施条例第二条第（五）项解释意见的出台。

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1、撤村建居完成在2005年3月之前。

除了上述提到的土地管理实施条例第二条第五项，原国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条也规定了，如果农民集体建制被撤销或农村的农业人口全部转为非农人口，剩余的没有经过征用的土地，归国家所有，由继续使用土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。

甚至于很对地方都针对撤村建居出台了具体的规章或规范性文件，例如：金华市政府就曾出台规范性文件，规定原集体土地中合法的非农建设用地和村民住宅建设用地，使用权仍属原使用者，在撤村建居中，将集体土地证直接换发为国有土地使用证，用地性质为国有划拨用地。

针对这种情况，最高院曾在（2018）最高法行申1806号判例中明确了裁判观点：如果具体的行政行为不是出于行政机关对法律的无知或蔑视，而是因为法律规定本身存在冲突或歧义问题，超出了行政机关对依法行政所要求尽到的谨慎注意程度，不宜被认定违法。也就是说，在这种情形下，当事人取得的国有土地证是合法有效的，其土地仍旧属于国有土地，遇到征收时按照国有土地征收程序和补偿标准来进行。

2、撤村建居行为发生在2005年3月之后。

如果2005年3月之后才进行的撤村建居直接转变土地性质，往往是不被认可的，有可能会遇到翻旧账的情况。该解释意见明确指出了，农村集体经济组织大量土地被依法征收后，符合了撤村建居的条件，实行农转非，其成员已全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。也就是说，不可以再通过撤村建居将集体土地直接转为国有土地，对于符合撤村建居条件的，剩余的少量土地仍旧需要通过征收才可转为国有土地。

律师认为，具体案件具体分析，要考虑多年来相对人形成的信赖保护利益而且往往这部分人基本上生活在城市中或者城中村地区，其生活水平已与城市无异。在遇到征收时，仍要给予公平合理的补偿，总的原则要符合我国的原有不降低生活水平，长远生计的有保障的征收原则。

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撤村建居取得的国有使用权证合法有效吗（确定土地所有权和使用权的若干规定）

那么，之前取得的国有土地使用权证还有效吗？遇到拆迁怎么补偿？

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